传统的住房福利分配制度已湮没在中国经济体制改革的滚滚洪流之中。随着住房福利分配和与之相配套的单位对住房统包式管理的终结，一个新的充满活力的行业应运而生，这就是物业管理业。物业管理业不提供具体的实物产品，而是向业主提供劳务商品，为物业拥有者（即业主）提供方便。因此，物业管理业的定义可以界定为：由专业的物业管理企业组成的一个服务性行业，其经营方式是凭借自已现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建一个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。
在市场经济比较发达的国家和地区，物业管理业的体制和运行机制，经过多年运转，已日臻完善，它作为一项具备完整体系和丰富内涵的服务项目被人们广泛理解和接受。下面试结合我市物业管理业发展实际，对制约我市物业管理业发展的若干因素作简要分析，并提出相应对策。
一、 当前加快我市物业管理业发展的现实意义
物业管理业发展适应居民日常生活的服务需求，符合市场经济发展的客观规律，对于推动我市现代化城市建设管理，增加就业机会，减轻财政负担，促进社会经济的全面发展，提高社会整体文明素质具有重要意义。
1、 居民日常生活客观上存在对居住房屋及环境、设备的服务需求。
在市场经济体制下，住房成为个人生活消费品，已完全实现了商品化。我市目前公房出售工作业已结束，单位逐渐从住房管理事务中脱离出来，原来由政府和企业的各个部门分散提供的服务，在市场的作用下形成物业管理统一的社会化、专业化服务。物业管理提供的诸如保安、清洁卫生、环境绿化、房屋维修及其它一系列服务与居民日常起居生活息息相关，不可或缺。随着规范物业管理业的相关行业法规的出台和新闻媒体的宣传引导，物业管理这一概念已逐步为居民所接受。
居民经济收入水平提高也存在对所居住房屋服务质量不断提升的需求。在计划经济时代居民收入普遍偏低，经济条件决定了其所能要求的服务范畴，所在单位也只能提供生活用水、电和居住环境的清洁卫生等非常局限的房屋管理和维修服务。改革开放以来，随着居民收入水平的提高，生活质量也随之得到改善，并逐步形成对房屋服务类型和层次需求的单一性向多元化转变，即不再对房屋的服务需求简单停留在维修和环境卫生的清洁上，更多在于房屋环境质量、功能配套及服务档次上，而社会化、专业化的物业管理服务正适应于这种客观需求。随着我市经济的快速发展，不断增长且潜力巨大的物业管理市场需求是促进物业管理业快速发展的原动力。
2、物业管理业的发展对于提高我市现代化城市管理水平具有重要意义。
房屋作为城市构架组成一部分，它既是发挥城市功能的主要因素，又是评判一个城市经济发展水平和现代化程度的标志。房屋在城市建设中的地位和作用，使对房屋科学管理，正常地发挥其功用显得尤为重要。当前，我市正在创建全国优秀旅游城市，把建成世界一流水电名都作为促进经济发展的战略目标，那么加快基础设施建设，加强对物业的科学管理，确保现有物业的保值与增值是实现这个战略目标的关键环节。因此，当前探索和发展物业管理业，使其步入健康有序的发展轨道，对于加快我市现代化城市建设，有其特殊的理论意义和现实意义。
3、促进社会就业，减轻财政负担，保持社会稳定。
随着物业管理领域的不断拓展，物业管理企业以及相关专业队伍的迅速增加，即使在就业状况日趋严竣的形势下，仍可为社会提供企业部门经理、管理员、保安、保洁、维修等二十多个工种和众多的工作岗位。这无疑为促进社会就业、保持社会稳定做出了相当大的贡献。物业管理业实行社会化、企业化的经营模式，一方面极大地克服了原有“物业管理”的行政性福利型、单纯的房屋维修、管理单位终身制及政府包办、多头管理等诸多弊端，另一方面使政府从房屋日常管理的琐务中脱离开来，减轻了政府的财政负担。
4、提供稳定的税源，有力地拉动经济增长。
物业管理业作为一种新型产业对整个社会经济发展的拉动作用不可低估。物业管理业是服务性行业，服务性行业是第三产业的主要构成部分。众所周知，第三产业是当前社会发展最为迅猛，对国民经济增长贡献率最大的产业。作为服务性行业，物业管理业最为贴近老百姓的日常生活，是居民日常消费的必需选择，具有稳定的经济收益和广阔的发展前景，能提供稳定的税费收入，物业管理业的良性发展有利于促进我市经济的稳定增长。作为一种有发展潜力，能提供稳定税源的新兴产业，物业管理业的存在和发展符合市场规律。
5、通过文明社区的创建，促进市民整体文明素质的提高。
文明社区的特征，表现在居住同一地区人们具备良好的人际关系、社会纪律、社会公德。通过文明社区建设，在社区广泛提倡文明、科学的生活方式，使社区成为培养居民正确思维方式、行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。物业管理的目标是为居民营造一个优美整洁、舒适方便、安全文明、气氛和谐的生活、工作环境。文明社区的创建，有利于物业管理工作的正常开展，有利于物业管理目标的顺利实现，有利于展示其管理水平和服务档次。物业管理企业通过多种活动，采取多种形式，使社区成为一个有利于人与人之间沟通，人与自然之间和谐，人与文化融通的健康、开放的工作和生活环境，使社区居民树立有理想、有道德、有文化、有纪律的“四有”观念，创造一个具备良好人际关系、社会公德的社会环境，使社区成为安乐祥和、安居乐业的场所。文明社区创建工作的普及有助于推动整个社会文明素质的提高。
二、 当前制约我市物业管理业发展的因素
从我市物业管理整体水平看，尚处于粗放、低水平阶段，物业管理手段落后，管理规模小，管理效益差，这不仅制约了物业管理的进一步发展，而且与市民所需要的那种多层次、多样性、全面规范的管理极不相适应。形成这种状况的原因是多方面的，主要有以下几点：
1、物业管理业发展缺乏良好的外部环境。
物业管理业的发展在我市起步较晚,同其它产业发展相比，属一门新兴产业。当前市民对物业管理认识上仍存在种种误区，表现在一是人们还习惯于原来那种行政型、福利性的管理模式，许多业主即便真正享受到了物业管理的优越性，但对花钱买服务的市场经济消费观仍难以接受；二是大部分从业人员认识存在偏差，以管理者自居，缺乏服务意识；三是物业管理宣传力度不够，市民在意识形态上还未真正接受这一事物，尤其表现在物业管理费用的收取上；四是政府缺乏有力的调控手段。虽说目前政府已出台第64号政府令，采取了一定的措施规范物业管理行业，但力度不大，举措不力,到目前为止还没有一个住宅小区实现真正的招投标方式聘用物业管理公司，物业管理市场运作秩序紊乱。
因此，笔者认为我市当前物业管理业发展极不规范。主要表现在一是大多数房地产开发商本着“肥水不流外人田”的想法，纷纷成立物业管理公司或物业管理部，对自已开发的物业进行管理，其结果导致物业管理企业规模受房地产开发行业分散的市场结构的制约，这与物业管理的规模化经营发展方向相悖。二是表现在一些开发商成立物业管理公司的目的纯属基于房屋促销之需要，通过引进先进的物业管理模式来达到这一目的，这类物业管理企业缺乏对外扩大规模，获得规模效益的激励机制和竞争机制。三表现在政府行业规制手段弱化，物业管理业市场竞争机制不健全，致使市场不能发挥其优胜劣汰的作用，导致我市物业管理企业格局的分散和低效率。
2、部分物业管理企业独立法人资格未确立，企业发展后劲不足。
“谁开发，谁受益”的观念导致我市新建小区的物业管理基本上是由开发商下属物业管理公司或部门承担，很多物业管理企业没有独立法人资格，其经营主要依赖开发商“输血”，这种格局导致物业管理企业养成依赖思想，缺乏市场竞争意识，服务水平低下。另外，正是因为这种格局不能被有效打破，使得一些本应由开发商承担的责任转嫁到物业管理企业头上，影响了物业管理的正常运作，导致企业服务质量差，企业规模小，效益低，缺乏可持续发展的必要积累，造成企业发展后劲不足。
3、房屋工程质量问题制约着了物业管理业的健康发展。
当前住宅小区物业管理中存在的一个突出问题是业主与物业管理企业在房屋工程质量问题上产生纠纷，这一方面是业主对物业管理认识上的偏差，他们认为既然自已交了物业管理费，那么房屋的所有问题物业管理企业是责无旁贷和，即使是开发商对房屋质量的承诺，亦归由物业管理企业承担，并以此作为衡量物业管理服务质量的一项重要指标。另一方面物业管理企业作为开发商下属的企业或部门，在小区交付使用的物业交接中不可能按相关标准进行验收，加之若房屋不能及时实现销售，那么责任更是难以明确，物业管理企业只好代人受过。当这种质量问题较为普遍时，物业管理企业在资金问题又受到开发商的制约，难以进行及时维修，物业管理企业的自身形象在业主心中将大打折扣，后期物业管理费用的续缴不及时又将直接影响到物业管理企业的正常运作。
4、从业人员整体素质较差，管理手段落后。
从我市目前状况看，物业管理企业绝大多数脱胎于房地产开发企业，其主要管理人员由房地产企业委派，另一部分则来自社会招聘，在人员构成上实干型多，而具备专业知识的管理型人员少，在当前知识经济时代，这显然不适应市场发展的需要。部分物业管理企业甚至是开发商草草搭台，其运作模式还停留在计划经济时代福利性公房管理的水平，管理手段非常落后，仅能满足业主最基本的生活需求，加之在具体管理活动中自身定位不准，人员缺乏必要的服务意识培训，与业主的矛盾经常发生。这种管理手段和管理水平不仅不能让业主享受到应有的服务，更大程度上还误导了市民对物业管理业的认识。
5、业主自治管理的能力亟待提高。
我市新建住宅小区虽然基本上实施了专业化的物业管理，但与之相适应的业主自治管理却相对滞后。市政府64号令明确规定了小区业主委员会的成立方法以及业主委员会的权力，阐明业主自治管理是通过成立业主委员会和制定业主公约来实现，但目前实际上即便是成立了的业主委员会还依然受制于物业管理企业，业主自治管理意识差，业主管理委员会未能有效发挥其监督和管理职能，这种状况不利于物业管理企业的健康发展。我市新建小区业主公约基本上都是物业管理企业参照已有的业主公约的基础上制订而成，但缺乏业主有效参与的这些业主公约在实际管理中自然很难有效发挥作用。从实际情况看，我市很多竣工达数年的小区至今还未成立业主委员会，政府部门在这个问题上也没有引起足够的重视，缺乏相应可供操作的规范性文件。业主参与管理的意识差，业主委员会不能按规定正常成立，业主委员会不能作为小区管理的最高决策机关参与日常管理，物业管理企业缺乏有效的监督机制和激励机制，所有这些将会导致物业管理企业缺乏竞争意识和危机意识，阻碍了物业管理业的正常发展。
三、 促进我市物业管理业发展的对策
当前物业管理业正面临着前所未有的发展机遇，如何规制市场，促进公平竞争，引导消费，促进我市物业管理业的快速、健康发展，是摆在政府、管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。
1、政府应积极引导，规范竞争，加强监督。虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度，但力度不大，以致于公平竞争难成气候。物业管理行政主管部门应通过强制手段规定什么样的物业，多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式，通过公平竞争，选聘质优价低的管理公司，同时对竞争的要求，如招标的资格，投标程序、评标人员的组成，开标的公布等作出相应的规定，既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。一方面要采取有效措施，彻底改变我市当前物业管理格局分散，房地产商各自为政，各种“自留地”的现状，使物业管理业步入公开、公平、公正的市场竞争轨道，又要运用好政府行政管理这只“有形手”结合市场规律这只“无形手”争取整合一批、兼并一批、淘汰一批，扶持一批有实力、有信誉、有水平、有规模的物业管理企业，创造条件引导它们参与新建住宅小区的物业管理。另一方面要加强物业管理行业法规建设，一是要加快制定《宜昌市物业管理招投标管理办法》、尽快修订《宜昌市物业管理企业资质管理暂行规定》等地方性法规；二是加快与法规相配套的规范性文件的制订，如业主委员会运作、住宅维修基金管理以及物业管理服务用房设置等规定的实施细则，以提高法规的可操作性，使之真正能够规范和指导市场运作；三是加大法规办法的监督工作力度，充分发挥有关法规的约束作用，实现以法治市，保障和推动我市物业管理业的健康发展。
2、加大宣传，转变业主观念，增强其物业管理有偿服务意识。
效益问题是决定物业管理企业生存和发展的关键，也是影响其服务质量的重要因素，物业管理费用是主要的经济来源。据调查结果表明，目前不缴费或少缴费多服务的思想在业主中还比较普遍，导致这种思想产生的缘由主要还是政府部门的宣传引导工作不到位，大多数业主不知道为什么要交费，这笔费用包括哪些内容，用在什么地方。针对这种情况，加大物业管理的宣传，让业主知道物业管理费用支出已是日常生活之必须，从而增强其自觉缴费意识。物业管理企业也应通过各种方式，采取多种形式来转变业主观念，并通过提高管理水平，增进服务质量来促进业主的自觉缴费行为。
3、房屋开发商应放眼社会，择优聘用。根据相关法规，在住宅小区开发的前期及落成后的一段时期内（业主委员会成立前），开发商对其开发的小区有权决定管理公司，这导致许多开发商萌生“肥水不流外人田”的思想。明智的开发商应本着对今后管理负责的态度，就应放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业管理公司，负责物业售后管理和服务工作，也使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。如此既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境。
4、加快推进小区业主委员会建设步伐，健全业主自治管理体制。要理顺物业管理市场，推动物业管理向规范化的方向发展，必须搞好物业管理供求双方的密切协作和相互配合。针对我市具体情况，当前最主要的工作就是全面贯彻落实《宜昌市住宅小区物业管理办法》（市政府第64号令）中业主委员会实施办法之相关规定，在物业管理行政主管部门的指导下，做好“四个落实”：一是人员落实，即选择出能够正确行使业主自治管理权的业主委员会委员；二是资金落实，即切实保证业主委员会有足够的活动经费；三是用房落实，即保证业主委员会有必要的活动用房；四是制度落实，即健全业主委员会议事及活动的规章制度。通过一系列有效措施，充分发挥业主委员会对小区日常管理事务的参与职能以及对所聘请物业管理公司的监督职能，保证物业管理企业的规范性运作。
5、物业管理企业要提高管理水平，苦练内功，重塑形象。管理公司是物业管理市场竞争的主体，无法拒绝不期而至的竞争考验，在激烈的市场竞争中，一定要学习先进的管理方式，引进先进的管理模式，塑造自身的管理特色，注重服务质量，提高管理水平。
(1)勤练内功，塑造品牌。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。物业管理企业要励精图治，善于学习，不断总结，不断完善，创立出有自己特色的管理模式和管理方法，塑造出品牌风格和品牌形象。
(2)精打细算，勤俭管“家”。物业管理花的是业主的钱，物业管理企业会不会理财成了业主评判管理企业的重要标准。物业管理企业要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理，水平虽高，业主也难接受。管理规范，服务优质，善于理财勤俭管“家”的公司在公平竞争中最具有优势。
(3)以人为本，提高员工队伍素质。物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。有一支素质高，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是管理公司生存与发展的根本条件，也是管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。随着物业管理工作的专业化、规范化，对于物业管理人员的技术能力和工作投入程度的要求也越来越高，这就要求企业不断加强人员素质培训，提高其技术能力和管理水平，还应通过规章制度约束员工的行为，确保为业主提供优质的服务。
