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开征物业税 老百姓买房容易养房难
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转自《广州日报》
今年，我国新一轮税制改革的序幕缓缓拉开，物业税的改革方案也在酝酿中。近日，“广东年内可能开征物业税”的消息引起了社会广泛关注。
那么，物业税到底是什么东西？是不是所有房屋的业主都要缴交呢？物业税对房价有何影响呢？本报记者为此进行了专门的采访。
去年年底召开的十六届三中全会，公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
中国人民银行行长周小川日前表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税，相应取消其他与房地产有关的税费。
1月中旬，广东省财政厅负责人在全省财政工作会议上透露：广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。
国外的经验表明，如果开征物业税，这意味着消费者的购房成本将降低10％~20％，但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加。业内人士认为，这很可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说，老百姓有可能买房容易但养房难。
什么是物业税？
中国税务学会的专家介绍，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。
虽然目前我国还没有明确地提出征收不动产物业税的一个具体实施细则和措施，但基本框架已明确。财政部税政司一位负责人透露，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该官员透露说，到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
物业税怎样缴交？
房地产律师秦兵称，开征物业税并非简单的税种转换。目前我国现行的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，此谓“批租”。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。
在这种税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。
而物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性交纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。
物业税带来哪些变化？
有专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％~20％的购房成本。
如果这样，根据国外的经验，新房子的价格有望降低，对老百姓应该是利好消息。建设部专家认为，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。据估算，假如以现在的建设成本为100元／m2计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，房屋建设成本将会降到58元／m2。
也有业内人士认为，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。但是国务院发展研究中心专家则表示，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。
已购房屋怎么缴税？
许多业主对征收物业税后，是否导致重复收费有疑虑。同时担心目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的形式将会受到打击。因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者将会把资金转移到其他经济项目中，进而动摇投资类物业的市场前景。
有关专家认为，国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益，在新税法实施的一定期限内，会对老的房地产物业采取过渡措施。目前，财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素等。