《物权法》中和物业管理最为关系密切的是第六章“建筑物区分所有权”和第七章“相邻关系”。因为时间问题，我们专谈建筑物区分所有。
《物权法》在第六章规定了业主的“建筑物区分所有权”,实际上它进一步在《物业管理条例》之后完善了调整物业管理法律关系的政策法律体系。《物权法》出台以后，这个法律体系已经基本完善。《物权法》第六章第70条规定，从法理上说是建筑物区分所有权的三元论，建筑物区分所有权有哪三个部分的权利构成：专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理权。这就是我们所说的建筑物区分所有权的三元论。
《物权法》第六章规定的业主建筑物区分所有权，实际上遵循了三个原则。首先业主自治和约定优先的原则，并不是政权上的自治。而是自我管理财产上的概念。主要体现在建筑物共同的管理事项和管理规则，实际上由管理规则事先约定。这里的管理规则体现为两个：一个是实体法的管理规约，另一个程序法的业主大会议事规则。没有事先约定的，按照业主会议的议事规则和产权表决规则表决约定。第二个原则是物权合法行使的原则，实际上在《物业管理条例》的制定过程中，我们在谈论《物业管理条例》第五章的时候，基本的精髓就是物权的行使不得侵害公共利益和他人的合法权益。《物业管理条例》的前瞻性就在这里，它进一步在《物权法》里得到体现，整个第六章贯穿一个精神，就是业主行使物权不得侵害社会公共利益和他人的合法权益。第三个原则同体现了民事法律和行政法规相协调的原则。这个原则大家都知道，很容易看出来，为了保持现有法律关系的稳定性和长期性，《物权法》尽可能与《物业管理条例》保持一致。实际上这和我们的努力也是有关系的，行政执法和司法裁判能够协调一致，避免法律适用中的冲突和误解。建筑物区分所有权可以从以下三个方面去理解：第一，从第六章看到一个问题，实际上它给物业管理一个新的理解，多业主区分所有建筑物的管理就是物业管理。单一业主，只有物业管理的服务形式，它们的法律关系是非常不一样的。第二，从第六章看出很明确的一个问题，物权是物业管理权的基础，这给我们一个最基本的理解。我们说半天物业管理权，根基在物权，在这里的名称叫建筑物区分所有权。第三，实际上第六章还给我们一个启示，明确了业主自我管理所有财产的组织和契约，组织就是业主大会、业主委员会，而契约就是管理公约和业主会议议事规则。
我们可以重新定义物业管理：物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以公共契约为基础，而形成的自我管理不动产的行为。首先核心是私有财产，公共财产当然是专有部分。没有公共财产就没有公共管理，并且必须以公共契约为基础。哪怕物业是交给物业公司管理，还是业主自我管理行为的延伸，一种行为的授予。
第二，规定了法定业主的共有物权，《物权法》第70条规定，如果专有部分说不出来，共有部分也出不来，因为它用了排除法。如果专有部分不知道在哪里，那么共有部分也不知道在哪里，所以操作起业很困难，它规避了一些问题，但实际上留给实践中无数的问题。
第三，车位的优先满足权，这也是保护业主的。法律用语里很少用“满足”这个词，这个词一般是政治性语言。在未满足业主的情况下，对外出售的合同无效。
第四，双重表决规则的原因是要解决小业主利益问题。实际上投票权数的背后就是所谓的产权数，所谓的物业面积数，而实际上物业面积数很容易形成在前期阶段开发商的绝对优势，所以他们老说开发商和业主之间的游戏是猫和老鼠之间的游戏。它的出发点还是要解决小业主利益的问题。
第五，保护业主权益的规定，确立了业主对物业管理企业的选择权和监督权。所谓物业管理就是一驾马车，当然我们不否认业主自行管理，三驾马车是自行管理、管理人管理、物业管理企业的管理。
第六，就是明确业主的诉讼权利，第78条和第83条规定，没有救济就没有权利，而救济的首法就是诉讼。业主团体和业主个体的矛盾，可以通过司法途径来解决，这是第78条第2款的规定。如果单纯从这两条法律规定来看，我们可以理解为单个业主权利人是非常宽泛的，但是我个人理解，并且我认为司法机关也有一部分这种共识，实际上业主的诉权是有限度的，无权就单个物业服务合同提起诉论。它肯定要在司法解释里或者在释义里，否则以后会混乱，对我们行业也不利。
接下来谈谈建筑物区分所有权对物业管理行业的深远影响，我就说具体的利和弊。我们认为有利的就是改善物业管理的法律环境，主要是以下几点：第一，界定了管理的对象和范围，明确了服务的责任主体和界限。第二，对物业公司有利的地方，明确绿地、车库等等的物权归属，减少开发遗留问题。第三，明确受托管理，实际上在法律上确认了物业管理企业和业主之间是平等的商业合作关系
。第四，规范了业主行使物权的方式，第71条规定我认为有必要强调一下。行权方式反过来说，一旦违反，就构成法律上对专有部分所有权的不当行使，就是侵权。专有部分所有权的不当行使，有五种方式，我们可以去套，今天因为时间关系，我就不说了。第五，明确了业主的法定义务，以保障物业管理目标的实际，就是第83条，应该说明确业主团体的法定义务。弊端是在具体操作和法律适用上的矛盾和困难，一个是业主共同决定事项的多数表决原则，第76条规定中的这几个事项，根据《物业管理条例》的规定属于重大事项，应该通过特别多数表决原则来体现，而在《物权法》里面，变成简单多数表决原则。好处是容易形成决议，坏处是很容易出现势力均衡，容易形成稳定的交易关系的破坏，容易导致决定的可变性较大，不利于物业服务的稳定性和持续性。
根据录音整理，未经本人审阅。报告人系中国物业管理协会秘书长
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物权法和物业管理
陈伟在物业管理专题会议上的报告（摘要）
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